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经济纠纷

“更名”不成起纷争 二手房交易需谨慎

  当前,随着房价上涨,房产交易市场日渐升温,一些购房者企图通过“更名”的交易方式逃避税收,殊不知,这种方式在实际操作过程中存在较大风险。近日,惠山法院审结一起因“更名”引发的房屋买卖合同纠纷。

  2016年4月,陈某通过某房产中介公司向罗某购买某小区的商品房,由于原房主罗某还没有办理产权证,中介公司建议:“如果用'更名'的方式交易,将罗某与开发商签订的合同直接变更为陈某与开发商签订,与走正规的二手房交易程序相比,可以逃避二手房交易税。”双方听说可以省下一笔税金,都同意了中介公司的提议,并委托中介公司办理手续。双方在价格上达成一致后,与中介公司签订了一份《无锡房屋买卖居间合同》,合同约定,陈某向罗某购买上述房屋,房款总价80万元,房屋交付方式为“更名”,陈某应在合同签订时支付定金2万元,并按房款总价的0.5%向中介公司支付居间服务费等。合同签订后,陈某通过中介公司向罗某交付了2万元定金。

  没想到过了一个月,中介公司所承诺的“更名”手续却一直无法办成,此时中介公司提出只能按正规的二手房交易程序办理手续,遭到陈某拒绝。陈某觉得,中介公司无法按照“更名”的方式办理手续,导致房屋一直无法交付,不愿继续履行合同,便向中介公司要求返还定金并赔偿违约金。中介公司认为,定金已经交付给房主罗某,退还事宜与自己无关。陈某无奈,起诉至法院,要求罗某返还定金2万元。

  法院经审理认为,陈某与罗某、中介公司签订的《无锡房屋买卖居间合同》,因双方约定的“更名”这一交易方式,客观上将导致逃避二手房交易税的后果,依法应认定合同无效。罗某因无效合同取得的定金2万元,应予返还。法院依法判决罗某返还陈某2万元。

  法官指出,“更名”一般是针对不动产权证书尚未办理或尚未交付的新房,购房者将购房合同中的权利义务整体转让给买受方,开发商注销原合同,与买受方重新签定合同。虽然“更名”的过户方式看似可以为购房者省下一笔不小的税费,但是它的操作并不规范,存在着很大的法律风险。从法律角度讲,未依法登记领取权属证书的房产不得转让,“更名”过户也是一种偷逃税费的行为,是国家法律所不允许的。同时,“更名”在实际操作中,由于买卖双方没有签订正式的购房合同,而“更名”过户方式的整个流程并不能体现出是买卖交易,所以得不到法律的保护。因此,购房者应慎重选择。



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