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房产纠纷

限购限贷政策下,房屋买卖纠纷如何处理?

  国庆期间,苏州市政府突然扔下一个大炸弹——《关于进一步加强全市房地产市场调控的意见的通知》,与此同时,北京、天津、成都等城市也都先后发布了楼市调控政策。

  伴随着限购政策的出台,因限购而产生的房屋买卖纠纷也会大面积的产生。在参考了最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)、北京高院《关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》(以下简称《北京会议纪要》)、浙江高院《关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》(以下简称《浙江意见》)后,作统一回答,并将相关解答依据附后,以供参考。

  ◆◆◆问题一:限购限贷政策是否属于“不可抗力”?交纳定金后,买受人发现自己被限购,可否主张解除合同并要回定金?

  限购限贷政策不属于“不可抗力”,不能依据不可抗力条款解除合同,但可以依据《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”来行使解除权,取回定金。

  ■《浙江意见》第二条:纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策的直接影响,合同确实无法继续履行的,不属于“不可抗力”,一般应认定属于《解释》第四条、第二十三条规定的“不可归责于当事人双方的事由”。当事人据此请求解除合同的,可予以支持,但当事人另有约定的除外。

  ■《北京会议纪要》第二条、第三条:住房限购政策在性质上具有公共政策的性质,不宜认定为《合同法》第117条规定的“不可抗力”。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理过户登记的,属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现,当事人要求解除合同的,除合同另有约定外,一般应予支持。出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人;当事人一方要求要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的,不予支持。

  ◆◆◆问题二:买受方因限购政策依法解除合同,导致出卖方受到损失的,出卖方可否要求补偿?

  可以。

  ■《浙江意见》第六条:出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

  ■《北京会议纪要》第三条第一款:经审理合同解除确实导致当事人利益失衡,损失方要求对方补偿其合理损失的,可酌情予以支持。

  ◆◆◆问题三:合同约定的过户时间在限购政策出台前,因一方当事人迟延履行义务导致合同无法继续履行的,守约方可否追究对方违约责任?

  可以。

  ■《北京会议纪要》第三条第二款:房屋买卖合同依约定期限能够实际履行,因一方当事人的原因致合同处于迟延履行状态,在此期间由于住房限购政策的实施导致合同无法继续履行的,对守约方要求解除合同,并要求另一方承担赔偿损失等违约责任的诉讼请求,应予支持。

  ◆◆◆问题四:因限购政策导致合同无法继续履行,买受人不行使合同解除权,出卖方可否行使合同解除权?

  可以,双方都有权行使合同解除权。

  ■《浙江意见》第六条:调控政策实施前订立的合同确因限购、禁购政策而导致无法继续履行的,当事人均可以请求解除合同。

  ◆◆◆问题五:为规避限购政策,借用符合条件人的名义购买房屋,可否主张产权?

  不可以。除非以后符合购买条件。

  ■《浙江意见》第八条:实际买受人为规避限购、禁购政策,以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后,以其系实际买受人为由,请求确认其为房屋产权人的,不予支持,但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。

  ■《北京会议纪要》第九条:因住房限购政策的限制,当事人约定一方以他人名义购买房屋,并将房屋登记在他人名下,借名人以其系实际买受人为由,要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的,不予支持;借名人因自身条件变化或政策调整等原因符合住房限购政策的,可以判决登记人为其办理房屋过户手续。

  ◆◆◆问题六:限购政策实施后,因一方当事人虚构或隐瞒事实导致合同无法履行,如何处理?

  另一方可以请求解除、变更或撤销合同并主张赔偿损失。

  ■《北京会议纪要》第七条:住房限购政策实施后,因一方当事人故意隐瞒或虚构相关事实,导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行,另一方当事人请求解除或撤销合同,并要求对方当事人赔偿其因此所受损失的,应予支持。

  ■《浙江意见》第七条:调控政策实施后,因一方当事人隐瞒或虚构事实情况,导致订立的合同违背调控政策而无法继续履行,另一方当事人请求依法变更或撤销合同,可以要求对方承担其因此所受损失的。双方当事人均知道或应当知道订立的合同违反调控政策的强制性规定,一方请求确认合同有效、继续履行的,不予支持。

  ◆◆◆问题七:限贷政策实施后,买受人能否以“限贷”为由主张解除合同?

  分情况处理。

  ■《浙江意见》第三条:调控政策实施前订立的合同并未明确约定以按揭贷款方式付款,现买受人以其因受限贷政策影响而无法继续履行为由,请求解除合同的,一般不予支持。

  ■《浙江意见》第四条:调控政策实施前订立的合同约定以按揭贷款方式付款,现买受人举证证明其确因首付款比例提高、不能办理按揭贷款等导致无法继续履行,而请求解除合同的,可予以支持;出卖人应当将收受的购房款或者定金返还买受人。出卖人请求买受人承担其为订立合同而实际发生的费用等合理损失的,可酌情予以支持。

  ◆◆◆问题八:房屋买卖合同因受调控政策影响而解除,中介费还需要支付吗?

  因未成交可以不按合同支付中介费,但需向中介支付必要费用及合理报酬。

  ■《浙江意见》第九条:房屋买卖合同因受调控政策影响而解除,房地产经纪机构请求房屋买卖合同当事人支付其已实际支出的必要费用以及合理报酬的,应酌情予以支持;但对未予明码标价、虚假误导、混合标价、捆绑标价、炒卖房号、赚取差价,以及其它违反住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、人力资源和社会保障部发布的《房地产经纪管理办法》等规定的收费,不予支持。



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